Evakuierung - und nun? Brandgefahr, drohende Überschwemmung oder Fliegerbomben, die entschärft werden müssen – immer wieder müssen Häuser evakuiert werden. Die Deutsche Anwaltauskunft erklärt, was das für Mieter und Wohnungseigentümer bedeutet – und wann es eine finanzielle Entschädigung gibt. Sie legen immer wieder ganze Städte lahm: Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg, die in der Erde überdauert haben und bei Bauarbeiten gefunden werden. Häufig werden dann ganze Stadtviertel evakuiert. Auch bei Brandgefahr oder Hochwasser müssen die betroffenen Häuser evakuiert werden. Die Deutsche Anwaltauskunft beantwortet die wichtigsten Fragen. Wann muss ich informiert werden, wenn mein Haus evakuiert wird? Wie weit im Voraus Mieter und Eigentümer informiert werden müssen, hängt vom Einzelfall ab. „Muss ein Mangel behoben werden, muss der Vermieter die Mieter rechtzeitig informieren“, sagt Rechtsanwalt Hannemann. Bei dringlichen Ereignissen wie einer drohenden Überschwemmung oder einer Bombenentschärfung müsse jedoch kurzfristig evakuiert werden. Bekomme ich meine Miete für den Zeitraum zurück, in dem ich nicht in der Wohnung sein darf? Theoretisch ja: Wer die Wohnung nicht nutzen kann, muss auch keine Miete zahlen. „Geht es nur um ein paar Stunden, werden die Mieter kaum Geld zurückfordern können“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Werde ein Haus aber für Tage oder gar Wochen evakuiert, müssen die Mieter für diesen Zeitraum anteilsmäßig keine Miete zahlen. Habe ich Anspruch auf ein Hotelzimmer, wenn meine Wohnung evakuiert wird? Leider nein. Die Ersatzunterkunft muss zwar zumutbar sein – die Hausbewohner dürfen zum Beispiel nicht in Zelten untergebracht oder einfach auf die Straße gesetzt werden. Eine Halle mit Aufstellbetten genügt aber den Anforderungen. Es geht darum, dass die Bewohner ein Dach über dem Kopf haben. Wichtig ist: „Ein Anspruch auf kostenlose Verpflegung in der Notunterkunft besteht nicht“, warnt der Rechtsanwalt aus Karlsruhe. Schließlich müssten sich die Hausbewohner zuhause auch selbst versorgen. Habe ich Anspruch auf Schadensersatz, wenn ich meine Wohnung verlassen muss? Mieter haben nur einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter für den Grund der Evakuierung verantwortlich ist. Ein Beispiel: Das Haus wird evakuiert, weil das Dämmmaterial leicht entflammbar ist und Lebensgefahr für die Bewohner besteht. Hätte der Vermieter wissen müssen, dass die Dämmung gefährlich ist und hat sie trotzdem verbauen lassen, können die Mieter unter Umständen Schadensansprüche geltend machen. Wusste der Vermieter nicht um die Gefahr, die von dem Material ausgeht, muss er handeln, sobald er es erfährt. Dafür gibt es gesetzliche Fristen. Innerhalb der jeweiligen Frist muss der Vermieter zum Beispiel Handwerker beauftragen oder eben das Haus evakuieren lassen. Tut er das nicht, ist er mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Unter Umständen können sich auch daraus Schadensersatzansprüche ergeben. Wann haben Wohnungseigentümer einen Schadensersatzanspruch? Eigentümer einer Wohnung können natürlich nicht ihre Miete mindern. In bestimmten Fällen haben aber auch sie Anspruch auf Schadensersatz. Das gilt zum Beispiel, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gewusst hat, dass ein Mangel besteht, aber nichts getan hat, und nun einzelne Wohnungseigentümer davon betroffen sind. Ist zum Beispiel das Dach undicht und regnet es in die Dachgeschosswohnung, weil die WEG nicht rechtzeitig über die Reparatur entschieden hat, kann der Eigentümer der Dachgeschosswohnung Anspruch auf Schadensersatz haben. Quelle DAV https://anwaltauskunft.de/magazin/wohnen/mieten/2106/haus-wird-evakuiert-welche-rechte-haben-mieter-und-eigentuemer/

Fahrrad, Kinderwagen, Schuhe: Was darf man im Hausflur abstellen? Kinderwagen, Schuhe, Hausrat: Darf man diese Gegenstände im Hausflur abstellen? Kinderwagen, Schuhe, Hausrat: Darf man diese Gegenstände im Hausflur abstellen? Quelle: DAV In einem Mehrfamilienhaus wohnen die Mieter mitunter dicht beieinander. Das kann für Spannungen sorgen. Ein häufiger Streitpunkt: der Zustand des Treppenhauses. Stören sich die einen Bewohner an den Blumenkübeln des Nachbarn, ärgern sich andere über abgestellte Fahrräder. Das Mietrecht sieht prinzipiell vor: Der Hausflur und das Treppenhaus sind Zugänge für Bewohner, über die sie zu ihrer Wohnung gelangen. Was über diese Grundnutzung hinausgeht, darf die anderen Mieter nicht beeinträchtigen, gefährden oder stören. Beim Hausflur handelt es sich außerdem um einen Fluchtweg. Er muss im Notfall allen Bewohnern, aber auch der Feuerwehr uneingeschränkt zur Verfügung stehen. Damit der Fluchtweg im Ernstfall genutzt werden kann, darf er nicht versperrt sein. Nach den Regeln des Mietrechts kann die Hausordnung bestimmen, dass man in einem Treppenhaus keine Gegenstände abstellen darf. Solche Regeln gelten jedoch nicht für Gehhilfen wie einen Rollstuhl oder einen Rollator für alte und kranke Menschen. Nach einem Urteil des Landgerichts Hannover (AZ: 20 S 39/05) dürfen Gegenstände wie eine Gehhilfe auch bei einem Verbot in der Hausordnung im Treppenhaus stehen bleiben. Mietrecht: Darf man einen Kinderwagen im Treppenhaus abstellen? Auch einen Kinderwagen darf man im Hausflur abstellen, solange es nicht zu Beeinträchtigungen für die Mitmieter kommt, entschieden das Landgericht Berlin (AZ: 63 S 487/08) sowie das Amtsgericht Braunschweig (AZ: 121 C 128/00). Ist laut Mietvertrag das Abstellen von Gegenständen wie einem Kinderwagen ausdrücklich verboten, kann dies unwirksam sein. Dies gilt vor allem, wenn die Nachbarn den Flurbereich trotz der Kinderwagen nutzen können und Eltern nicht zuzumuten ist, den Kinderwagen mehrere Stockwerke hoch in die Wohnung zu schleppen. Ein „Parkverbot“ könnte allenfalls geben, wenn der Mieter den Kinderwagen problemlos mit in die Wohnung nehmen könnte oder wenn ein Aufzug vorhanden ist. Mietrecht: Darf ein Fahrrad im Hausflur stehen? Für Unmut sorgt auch immer wieder das Abstellen von Fahrrädern im Hausflur. In der Regel ist das verboten. Erlaubt ist das allenfalls für kurze Zeit oder mit Erlaubnis des Vermieters, soweit die Mitbewohner nicht gestört werden. Mietrecht: Darf eine Fußmatte vor die Wohnungstür legen? Es ist erlaubt, eine Fußmatte vor seine Wohnungstür zu legen. Weder der Vermieter noch die Nachbarn können dagegen einwenden, dass Fußmatten vor der Wohnungstür überflüssig sind, die anderen Treppenhausbenutzer gefährden oder Reinigungskräfte beim Putzen des Treppenhauses behindern. Schuhe im Hausflur und Treppenhaus abstellen – ist das erlaubt? Ein kleiner Schuhschrank im Treppenhaus kann erlaubt sein - wenn er die Flucht- und Rettungswege nicht versperrt und der Vermieter darüber Bescheid wusste und den Schrank geduldet hat, so ein entsprechendes Urteil des Amtsgerichtes Köln (AZ: 222 C 426/00). Schuhe im Hausflur sind aber verboten. Schuhe darf man, wenn überhaupt, nur kurzzeitig im Treppenhaus abstellen (Amtsgericht Lünen, AZ: 22 II 264/00). Essensgeruch, Zigarettenrauch, Urin-Geruch im Treppenhaus: Mietminderung möglich? Auch über Gerüche im Treppenhaus kriegen sich Mieter in einem Mehrfamilienhaus oft in die Haare. Allerdings gilt: Essensgerüche müssen in der Regel hingenommen werden, weil das Geruchsempfinden sehr vom Einzelfall abhängt. Anders sieht es bei Zigarettenrauch aus. Das Rauchen im Flur oder im Treppenhaus ist grundsätzlich verboten. Zigarettenqualm müssen Mieter daher nicht hinnehmen. Das gleiche gilt für Uringestank. Solche Gerüche sind grundsätzlich ein Grund zur Mietkürzung, wenn der Geruch dauerhaft ist. Allerdings muss der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Die Miete darf auch nur dann gemindert werden, wenn der Mangel dem Vermieter vorher angezeigt wurde. Damit soll dem Vermieter die Gelegenheit gegeben werden, den Mangel zu beseitigen. Muss man das Treppenhaus oder den Flur putzen? Gibt es in einem Mehrfamilienhaus die Regelung, dass sich die Mietparteien wöchentlich mit dem Putzen von Treppenhaus und Flur abwechseln und schert hierbei eine Mietpartei aus und unterlässt das Reinigen, dann handelt sie sich mit den Nachbarn und mit dem Vermieter Ärger ein. Die Mietpartei riskiert die Kündigung. Voraussetzung für die Kündigung ist nach einem Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden (AZ: 91 C 2213/99-19), dass der Hausfrieden erheblich gestört ist. Der Vermieter kann aber auch eine kostenpflichtige Reinigung in Auftrag geben, für die der Mieter aufkommen muss. All das muss allerdings nicht sein. Mieter sollten sich an die Regeln halten, die für ihr Haus gelten und ihr Mietvertrag festlegt. Um den Hausfrieden nicht zu gefährden, ist Rücksichtnahme angesagt. Davon profitiert jeder. Quelle: DAV https://anwaltauskunft.de/magazin/wohnen/mieten/1908/fahrrad-kinderwagen-schuhe-was-darf-man-im-hausflur-abstellen/

Kün­di­gung auch bei älteren Miet­rück­ständen mög­lich von Dominik Schüller 13.07.2016 Ein Vermieter kann auch fast acht Monate nach dem Zahlungsrückstand noch fristlos kündigen. Der BGH hat am Mittwoch eine Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB neben dem spezielleren Mietrecht abgelehnt, erklärt Dominik Schüller. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute die Frage geklärt, ob bei länger zurückliegenden Mietrückständen eine Kündigung nach § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen sein kann. Die Norm beschränkt die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund auf eine angemessene Frist, nachdem der Berechtigte vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Ihre Anwendbarkeit hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat grundsätzlich verneint: Neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) findet § 314 keine Anwendung; auch wenn Mietrückstände länger zurück liegen, kann der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen (BGH, Urt. v. 13. Juli 2016, Az. VIII ZR 296/15) Mit der Entscheidung haben die Karlsruher Richter insbesondere für Vermieter Rechtssicherheit bei fristlosen Kündigungen geschaffen. Kündigung nur in angemessener Frist? Der Sachverhalt, den sie zu beurteilen hatten, war denkbar einfach: Der Mieter hatte die Mieten für Februar und März 2013 nicht gezahlt. Die Vermieterin mahnte ihn deshalb im August und kündigte fristlos im November desselben Jahres. Das Amtsgericht (AG) verurteilte den Mann zur Räumung, das Landgericht (LG) wies die Klage hingegen in der Berufung ab. Es war der Auffassung, dass die Kündigung wegen des achtmonatigen Abwartens der Vermieterin nach § 314 Abs. 3 BGB unwirksam war. So gelangte die Rechtsfrage zum BGH, der klären sollte, ob das – wegen des Zahlungsverzugs mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB unstreitig bestehende – Recht zur Kündigung wegen des monatelangen Abwartens der Vermieterin ausgeschlossen war. Nach § 314 BGB gilt grundsätzlich für alle Schuldverhältnisse, dass jeder Vertragsteil das Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen kann. Nach Abs. 3 ist hierfür jedoch stets erforderlich, dass der Berechtigte die Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist ausspricht, nachdem er vom Kündigungsgrund erfahren hat. Kündigungsgrund bestand Neben den besonderen Kündigungsvorschriften im Wohnraummietrecht aber ist die Vorschrift nach Ansicht der Karlsruher Richter nicht anwendbar. Diese regelten in §§ 543, 569 BGB abschließend das Recht zur fristlosen Kündigung, ohne hierfür eine zeitliche Grenze vorzusehen. Daher hält der VIII. Zivilsenat die Anwendung der Vorschrift für rechtsfehlerhaft. Auch einen Verweis auf § 314 BGB gebe es nicht, der Gesetzgeber habe bei der Mietrechtsreform im Jahr 2001 insoweit bewusst von Beschränkungen des Kündigungsrechts in zeitlicher Hinsicht abgesehen. Ausreichend sei nach den Gesetzesmaterialien, dass die Kündigung bei langer Zeitdauer verwirkt sein könne. Eine allgemeinverbindliche Ausschlussmöglichkeit könne es im Mietrecht nicht geben. Außerdem hat der BGH neben der Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB auch die Bewertung der knapp acht Monate später erfolgten Kündigung als außerhalb der „angemessenen Zeit“ gerügt. Die Vermieterin habe vielmehr trotz fortbestehender Mietrückstände auf den Mieter Rücksicht genommen und diesem nicht gekündigt. Keine Verwirkung der Kündigung Auch eine allgemeine Verwirkung lehnt der BGH ab. Der Senat hat kein vertrauensbildendes Umstandsmoment auf Mieterseite feststellen können. Dass es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde und bei der Mieterin um ihre ehemalige Küsterin handelte, führe nicht dazu, dass die Mieterin darauf hätte vertrauen dürfen, dass ihr nicht gekündigt wird. Der BGH hat folgerichtig die Kündigung für wirksam erachtet und durch Widerherstellung des Urteils des Amtsgerichts den Mieter zur Räumung verurteilt – zu Recht. Praktische Konsequenz einer anderen Entscheidung wäre gewesen, dass Vermieter stets sofort kündigen müssten, sobald Mietrückstände aufgelaufen sind, um nicht ihre Rechte zu verlieren. Im Ergebnis hätte das für die Gesamtheit der Mieter eher negative Auswirkungen. Quelle: http://www.lto.de/recht/hintergruende/h/bgh-urteil-viii-zr-296-15-kuendigung-moeglich-alte-mietrueckstaende/

Eine wichtige Entscheidung für vermietende Eigentümer die aber äußerst zweifelhaft ist - vgl. Anmerkung des RA Fodor. Fundstelle: IMR 2017, 16 Zahlung innerhalb der Schonfrist: Auch ordentliche Kündigung(en) unwirksam! 1. Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn der Mieter die fällige Miete vor Rechtshängigkeit begleicht. 2. Durch die Zahlung wird auch eine mit der fristlosen Kündigung gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. 3. Die Heilungswirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst aufgrund des Wortlauts "die Kündigung" auch solche ordentlichen Kündigungen, die sich auf denselben Sachverhalt stützen, der die fristlose Kündigung begründete. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.07.2015 - 10 C 326/14 BGB § 569 Abs. 3 Nr. 2, § 573 Problem/Sachverhalt Die monatliche Nettomiete eines Mietvertrags beträgt 1.035,30 Euro, die Gesamtmiete 1.322,30 Euro. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen bestehender Mietrückstände für die Monate August und September 2014 in Höhe der Gesamtmiete von 1.322,30 Euro sowie eines Teilbetrags für den Monat Juli 2014 i.H.v. 119,90 Euro mit Schreiben vom 08.09.2014 fristlos außerordentlich und ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Die Mieter leisteten am 07.10.2014 eine Zahlung in Höhe des gesamten Rückstands. Im Dezember 2014 erhebt die Vermieterin Räumungsklage in Bezugnahme auf die ordentliche Kündigung. Entscheidung Ohne Erfolg! Die fristlose Kündigung der Vermieterin ist gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Mieter die rückständigen Mieten noch vor Rechtshängigkeit an die Vermieterin geleistet haben. Die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB wegen Zahlungsverzugs hat das Mietverhältnis nicht beendet. Durch die Zahlung des Rückstands durch die Mieter ist auch die ordentliche Kündigung vom 08.09.2014 unwirksam geworden. Die Heilungswirkung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfasst nach Auffassung des Gerichts auch solche ordentlichen Kündigungen nach § 573 BGB, die auf denselben Sachverhalt gestützt werden, der die nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilte fristlose Kündigung begründete. Die Rechtsprechung des BGH (NZM 2005, 334), die insbesondere aus dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck des § 569 BGB ableitet, dass trotz Erlöschens der Kündigungswirkung des § 543 BGB ein Fortwirken der fristgemäßen Kündigung nach § 573 BGB anzunehmen sei, ist nicht zu folgen. Dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine Begrenzung auf die fristlose Kündigung nicht zu entnehmen. Zwar findet sich die Regelung des § 569 BGB im Regelungszusammenhang mit der fristlosen Kündigung, doch ist im Wortlaut "die Kündigung" in Bezug genommen, so dass sich die Formulierung gerade nicht ausschließlich auf eine fristlose Kündigung bezieht. Nach dem Wortlaut ist "die Kündigung" i.S.v. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vielmehr die gesamte Erklärung des Vermieters, insbesondere wenn der Kündigungsgrund in ein und demselben Zahlungsrückstand besteht und dieser lediglich durch Hinzufügung einer zweiten Kündigungsüberschrift (nämlich § 573 BGB neben § 543 BGB) sozusagen verdoppelt werden soll. Der Zahlungsausgleich innerhalb der Schonfrist macht daher entsprechend dem Wortlaut des § 569 BGB "die Kündigung" und zwar in ihrem gesamten Erklärungsinhalt bestehend aus der fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) und der daneben erklärten fristgemäßen Kündigung (§ 573 BGB) unwirksam. Praxishinweis Die Ansicht des Amtsgerichts ist nicht haltbar. Der Gesetzgeber hat trotz Kenntnis der höchstrichterlichen Rechtsprechung und zwischenzeitlicher Änderungsmöglichkeit im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 davon abgesehen, die Regelung von § 569 Abs. 3 BGB ausdrücklich auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken. Es bleibt abzuwarten, ob der Gesetzgeber, wie angekündigt (Hannemann, in: IMR, 2016, 223 ff.), eine Änderung des § 573 BGB vornehmen wird. RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, FA für Sozialrecht, FA für Medizinrecht Maik Fodor, Friedrichshafen © id Verlag

Veröffentlichung der Pressestelle des BGH zu Schönheitsreparaturen Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen: formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.). Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest. Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind. Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften. Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Senatsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar. Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf "starre" Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an. Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 VIII ZR 185/14 LG Berlin - Urteil vom 25. Juni 2014 - 65 S 388/13 AG Tempelhof, Urteil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12 VIII ZR 242/13 LG Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13 AG Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11 VIII ZR 21/13 LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2012 – 63 S 179/12 AG Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11 Karlsruhe, den 18. März 2015 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

Wohnflächenberechnung und ihre Risiken für Vermieter Wie groß ist Ihre Wohnung wirklich? Und: Zählen Treppenstufen, Türschwellen oder Erker dabei mit? Welche Flächen und Räume mit welchem Anteil beim Berechnen der Wohnfläche einbezogen werden dürfen, sorgt immer mal wieder für Streitigkeiten unter Mietern und Vermietern. Für die Wohnflächenberechnung gibt es doch eigentlich seit dem 1.1.2004 ein extra Gesetz: Die Wohnflächenverordnung. Ab einer Flächendifferenz von 10 % darf der Mieter mindern Zu klein, zu groß: Eine falsche Wohnfläche kann Vermietern ganz schön Ärger einbringen. Nicht nur dann, wenn sich Ihre Wohnung als kleiner herausstellt als im Mietvertrag vereinbart. Beschwert sich Ihr Mieter über die falsche Wohnungsgröße, gibt es dazu eine klare Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Ist die gemietete Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, zählt das als Mangel im Sinn von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Deswegen darf der Mieter die Miete mindern (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, WM 2004 S. 336). Zu kleine Wohnfläche: Wann der Mieter kündigen kann Ist Ihre Wohnung um mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, ist das so, als hätten Sie Ihrem Mieter nicht rechtzeitig den vertragsgemäßen Gebrauch an den Mieträumen gewährt. Dem Mieter steht deswegen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB ein fristloses Kündigungsrecht zu. Doch das ist noch nicht alles: Sie müssen Ihrem Mieter die überzahlte Miete wieder zurückzahlen (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08). Noch spielen unerhebliche Flächenabweichungen keine Rolle! Bisher kommen Sie noch mit einem blauen Auge davon, wenn sich herausstellt, dass nur eine unerhebliche Flächenabweichung (weniger als 10 %) vorliegt: Dann darf Ihr Mieter nicht mindern. Allerdings hat der BGH gerade die 10-Prozent-Grenze bei einer Mieterhöhung gekippt (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Danach kommt es bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete immer auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, ganz gleich wie groß die Flächenabweichung ist! BGH: 10-Prozent-Grenze gilt weiterhin für Mietminderungen Im Gleichen Urteil hat der Bundesgerichtshof klargestellt: Das gilt nur für Mieterhöhung. Bei den Betriebskosten und einer Mietminderung bleibt es nach wie vor bei der 10%igen Toleranzgrenze. Erst wenn die Flächenabweichung größer als 10 % ist, darf der Mieter also mindern bzw. müssen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung nachbessern. Geld zurück: Wann Sie sich auf Verjährung berufen können Will Ihr Mieter Geld zurück, weil sich die Wohnfläche als kleiner als vereinbart herausstellt, können Sie sich auf Verjährung berufen. Der Rückzahlungsanspruch verjährt in 3 Jahren. Allerdings hat die Sache einen Haken: Die Verjährungsfrist beginnt erst ab Kenntnis des Mieters vom Mangel bzw. ab grober Unkenntnis vom Mangel zu laufen. Und: Ohne konkreten Anlass muss der Mieter nicht nachmessen, ob die Wohnung tatsächlich so groß ist wie im Mietvertrag angegeben! Wohnflächenabweichung: Was für die Betriebskosten gilt Auch bei den Betriebskosten rächt sich eine falsche Flächenangabe: Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um maximal 10 Prozent ab, kommt es für die Betriebskosten auf die Quadratmeter an, die im Mietvertrag stehen. Beträgt die Abweichung dagegen mehr als 10 Prozent, müssen Sie die Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche umlegen (BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06-2). Der Mieter darf sogar zu viel bezahlte Betriebskosten zurückfordern! Selbst dann, wenn die Jahresfrist bereits abgelaufen ist (LG Berlin, Urteil v. 3.6.2005, 63 S 507/04, GE 2005 S. 993). Mieterhöhung: Es kommt auf die tatsächliche Wohnungsgröße an Bis zum BGH-Urteil vom 18.11.2015 war es bei einer Mieterhöhung noch so: Nur wenn Sie sich um mindestens 10 % zulasten des Mieters verrechnet hatten, konnte der Mieter darauf pochen, dass Sie bei Ihrer Mieterhöhung von der tatsächlichen, kleineren Fläche ausgehen (BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06, GE 2007 S. 1046; BGH, Urteil v. 8.7.2009, VIII ZR 205/08). Allerdings: Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geändert: Der Vermieter muss künftig bei seiner Mieterhöhung immer von der tatsächlichen Wohnungsgröße ausgehen, ganz gleich, um wieviel er sich bei der Wohnflächenangabe im Mietvertrag verrechnet hat. Checkliste: Worauf Sie bei der Wohnfläche achten müssen Berechnen Sie Ihre Wohnfläche nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung. Die gilt zwar unmittelbar nur für den sozialen Wohnungsbau. Sie wird aber von den Gerichten auch auf "normale" Wohnungen angewendet. Seit dem 1.1.2004 dürfen Sie die Grundfläche der Terrasse mitrechnen! Auch dann, wenn die Terrasse keinen Sichtschutz hat. Als Faustregel gilt: Balkon und Terrasse dürfen Sie in der Regel nur zu einem Viertel mitrechnen, höchstens jedoch zur Hälfte, wenn der Balkon oder die Terrasse besonders aufwendig gebaut ist oder eine besonders gute Lage hat. Gleiches gilt für Loggien und Dachgärten: Auch deren Fläche dürfen Sie grundsätzlich nur zu einem Viertel, ausnahmsweise zur Hälfte mitrechnen. Die Fläche von Kellern, Garagen und Schuppen dürfen Sie nicht beim Berechnen der Wohnfläche berücksichtigen. Räume mit einer lichten Höhe von 1 und weniger als 2 m dürfen Sie nur zur Hälfte mitrechnen. Ab einer Raumhöhe von 2 m dagegen voll! Wichtig: Die Regelungen der Wohnflächenverordnung gelten für Ihren Fall nur, wenn seit dem 1.1.2004 eine Flächenberechnung notwendig wurde. Beispielsweise, weil Sie um- oder angebaut haben und sich das auf Ihre Wohnfläche niederschlägt. Ihre bisher auf der alten Basis berechnete Wohnung müssen Sie jetzt also nicht nach der neuen Verordnung nachmessen lassen! Quelle: http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/mietverhaeltnis-beginnen/wohnflaechenberechnung-welche-raeume-und-flaechen-mitzaehlen