Kan Prins Bernard forse boetes krijgen? Onlangs verschenen in de media (zie hier) berichten dat bij de verhuur van panden in bezit van prins Bernhard van Oranje onder meer de huisvestingswet wordt overtreden. Bernhard stelt van de prins geen kwaad te weten. Hij geeft aan het beheer te hebben uitbesteed aan een professionele beheerder. Maar is daarmee de kous af, of lopen eigenaren wel degelijk risico’s indien zij het beheer van hun pand(en) uitbesteden aan een beheerder? Voor veel eigenaren is de voornaamste reden om een beheerder aan te stellen om juist zo min mogelijk omkijken te hebben naar de panden. Het is dan ook een nare verrassing als niet alleen blijkt dat deze aangestelde beheerder de regels overtreedt, maar dat zij als eigenaar vervolgens mede verantwoordelijk worden gehouden voor begane overtredingen. Dit betekent ook dat eigenaren risico lopen boetes opgelegd te krijgen, die wel op kunnen lopen tot €20.500 per overtreding in Amsterdam, zonder dat zij de intentie hadden zich aan de wet te onttrekken. Niet de overtreder toch verantwoordelijk Uitgangspunt is dat degene die de overtreding begaat ook degene is die daarvoor verantwoordelijk wordt gehouden. In het geval er een beheerder is aangesteld zal de overtreding zelf vaak door de beheerder of huurder worden begaan en niet de eigenaar. Dat neemt echter niet weg dat de eigenaar eveneens verantwoordelijk kan worden gehouden voor de overtreding. Van de eigenaar mag volgens bestaande rechtspraak (zie onder meer hier) namelijk worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Van een eigenaar wordt dus verlangd dat hij zelf maatregelen neemt om overtredingen te voorkomen dan wel te beëindigen. Doet een eigenaar dat niet dan is hij medeverantwoordelijk. Net als de prins nemen de meeste eigenaren in hun beheerovereenkomst een bepaling op die zegt dat de verhuur dient te gebeuren zonder dat daarbij wettelijke regels worden overtreden. Hoewel dergelijke afspraken kunnen bijdragen aan de verhaalsmogelijkheden jegens een beheerder betekent dit nog steeds niet dat je als eigenaar niet verantwoordelijk gehouden kunt worden. De reden waarom die verantwoordelijkheid óók bij de eigenaar wordt neergelegd laat zich raden. Vastgoedeigenaren zouden anders eenvoudig gebruik kunnen maken van zogenaamde ‘stromannen’, beheerders die in opdracht handelen van de eigenaar, waarbij de eigenaar simpel buiten schot zou blijven in het geval er met kwalijke intenties wordt gehandeld. Wanneer niet verantwoordelijk? Toch gaat de rechtspraak niet zo ver dat een eigenaar per definitie verantwoordelijk wordt gehouden voor strijdig gebruik van zijn panden. Zo is in de rechtspraak ook bepaald dat een eigenaar niet verantwoordelijk kan worden gehouden indien hij niet wist of kon weten dat er sprake was van een overtreding. Dat de eigenaar wel verantwoordelijk is als hij het had kunnen weten duidt op een bepaalde inspanningsvereiste. Het komt er in de praktijk dan ook op neer dat een eigenaar nooit volledig de beheer uit handen kan geven als hij wil voorkomen verantwoordelijk te zijn voor overtredingen buiten zijn medeweten. Het valt daarom aan te raden regelmatig contact te onderhouden met de beheerder om zodoende goed op de hoogte te blijven van het reilen en zeilen. Veranderingen aan de horizon? Op 23 oktober 2017 heeft de Amsterdamse kantonrechter een opmerkelijke uitspraak gedaan (zie hier) die van belang kan zijn voor pandeigenaren. In deze zaak had een verhuurder er bij de huurder op aangedrongen een inspectie van het gehuurde te houden. Op deze manier wilde de verhuurder voorkomen dat zij later tegengeworpen kon krijgen dat zij wist of kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt. De huurder wilde echter niet mee werken aan de inspectie en de kantonrechter overwoog vervolgens dat: “Nu zij, buiten noodgevallen, niet de bevoegdheid heeft om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden, valt echter niet in te zien dat, zonder meer, geoordeeld kan worden dat zij in dat geval wist of had kunnen weten dat de woning onrechtmatig werd gebruikt.” Hoewel het nu te ver gaat om te stellen dat deze overweging de verantwoordelijkheid van eigenaren wordt wegneemt laat het wel zien dat er behoefte bestaat aan aanscherping voor wat betreft de grenzen van deze verantwoordelijkheid. Vooralsnog loopt Prins Bernhard echter nog aanzienlijke risico’s door het beheer volledig uit handen te geven. En met €20.500 per overtreding en maar liefst 349 panden in Amsterdam kunnen de boetes die hij eventueel moet betalen dan ook behoorlijk oplopen. Voor vragen kunt u contact opnemen met Arjan Ang en Ginio Beij ( M2 Advocaten)

Reservefonds VvE Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is wettelijk verplicht om een reservefonds te hebben. Uit het reservefonds kunnen grote uitgaven voor onderhoud worden gedaan, bijvoorbeeld aan het dak of aan leidingwerk. Het geld voor het reservefonds moet op een afzonderlijke bankrekening staan op naam van de VvE. Minimaal spaarbedrag De Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel 'Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaren' aangenomen. Volgens dit wetsvoorstel is een minimale jaarlijkse reservering voor het reservefonds verplicht. Dit moet of op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw. De verwachting is dat het wetsvoorstel op 1 januari 2018 in werking treedt. De VvE heeft dan drie jaar de tijd om aan de verplichting om jaarlijks te reserveren te voldoen. Uitzonderingen Om te voorkomen dat verhuurders en kleinere VvE’s onnodig worden belast, mag in twee gevallen van het verplicht sparen worden afgeweken: Wanneer de eigenaren akkoord gaan met een bankgarantie. Met een bankgarantie kan de VvE de bijdragen gestort krijgen van de bank. De bank verhaalt vervolgens het bedrag op de eigenaar. Wanneer viervijfde (80 %) van de eigenaren daarmee instemt, kunnen zij afzien van het storten in het reservefonds. Zij moeten het onderhoud dan per keer betalen. Dit komt vooral voor bij kleine VvE’s. Meerjarenonderhoudsplan Wat is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP)? In een MJOP voor een appartementencomplex staat welk onderhoud in welk jaar en tegen welke kosten verricht moet worden. Het doel hiervan is om het onderhoud en de kosten te spreiden over een aantal jaren. Een MJOP geeft dus goed weer hoe de staat van een gebouw is en welke onderhoudsmaatregelen in de loop van de jaren nodig zijn. VvE en belastingaangifte Als lid van de VvE bent u mede-eigenaar van de reserves van de VvE. Uw aandeel in de reserves van de VvE valt in box 3. Dit geldt voor zowel de algemene reserves als voor de reserves die voor specifiek onderhoud zijn bestemd.

Bizar probleem: Makelaarskantoren dreigen failliet te gaan door overspannen woningmarkt Je zou zeggen dat woningmakelaars er garen bij spinnen nu de koopwoningmarkt in de Randstad door het dak gaat. Maar makelaarskantoren dreigen juist om te vallen. Volgens NVM-voorzitter Ger Jaarsma in de Telegraaf vandaag is het woningaanbod in steden als Utrecht en Amsterdam zo krap, dat makelaars fors minder huizen verkopen en dus de benodigde omzet niet kunnen halen. “We verwachten in 2017 de eerste faillissementen van makelaarskantoren in Amsterdam en Utrecht”, zegt hij in die krant. Verder omhoog Om te voorkomen dat de makelaars onderuit gaan, moet het grote tekort aan woningen worden aangepakt. Dat betekent volgens Jaarsma: “bouwen, bouwen en bouwen.” Dat gebeurt in Amsterdam al volop maar in Utrecht kan de bouwproductie volgens de NVM-voorzitter verder omhoog. De problemen van een krap huizenaanbod speelt nu ook in Eindhoven en de stad Groningen. In Rotterdam en Den Haag speelt dit probleem minder, aldus Jaarsma. Bron: Woningmarkt.nl- d.d.24 juli 2017

Keramische zonnedakpannen die energie opwekken Zonnepanelen: kun jij ze nog wegdenken uit het straatbeeld. De blauw- of zwartgeruite panelen glimmen en glanzen je tegemoet vanaf de daken. Een prima investering, maar mooi is anders, vindt Lennert van den Berg van de Delftse start-up FlexSol Solutions. Samen met zijn compagnon Koen Haest werkt hij aan een buigbare zonneceltechnologie om van traditionele dakpannen zonnedakpannen te maken. Het zaadje voor deze innovatie werd geplant in 2010 toen Lennert samen met een vriend aan het surfen was, en in het water lag te filosoferen over verduurzaming. Lennert: “Ik zag een aantal boten voorbij stampen, met een hoop roet en dieseldamp. Ik kwam toen op het idee om iets te doen met boten en zonne-energie. Maar zo’n boot heeft allerlei hoeken en randen en is, anders dan een huis, steeds op een andere manier op de zon gepositioneerd. Dat bracht mij op buigbare zonneceltechnologie, en doordat toepassing op boten lastig bleek, kwam ik via mijn vader in contact met een keramische dakpannenfabrikant die interesse had in het idee.” Een buigbare zonneceltechnologie. Dat moet je even uitleggen. Lennert: “We hebben een technologie ontwikkeld om PV-cellen van kristallijn silicium flexibel te maken. Dit type zonnecel staat bekend om de hoge efficiëntie en bewezen duurzaamheid. Met wat wij bedachten, kunnen de PV-cellen zowel op platte als gebogen vlakken worden gebruikt. Het betekent dat je veel meer vrijheid hebt om zonnecellen op verschillende toepassingen in te zetten. Naast de traditionele keramische dakpan passen we onze technologie toe op lichtmasten en draadloze tuinverlichting. Esthetisch een stuk fraaier dan de reguliere panelen.” Da’s mooi, maar hoe zit het met het rendement? Koen: “Er bestaat zoiets als een Maximum Power Point (MPP) bij zonnecellen. Dat is het punt waarop ze de meeste energie opwekken. Onze technologie zorgt ervoor dat elke individuele pan altijd op dat maximale punt opereert en dus altijd zijn maximale energie kan leveren – onafhankelijk van de hoeveelheid licht die op de andere pannen schijnt. Hierdoor kunnen we een hoger rendement leveren dan gewone zonnepanelen. Het nadeel van gewone zonnepanelen is dat deze werken vanuit één aaneengeschakelde keten. Als er een paneel in de schaduw ligt of om een andere reden minder energie opwekt, heeft dat ook een negatieve invloed op de andere panelen.” Waar richten jullie je pijlen op? “Dat we onze zonneceltechnologie op zoveel verschillende producten kunnen gebruiken, maakt dat we een zeer brede doelgroep kunnen aantrekken. Met de lichtmasten richten we ons vooral op ontwikkelaars van openbare ruimten en infrastructuur, zoals bijvoorbeeld gemeenten en overheden. De tuinverlichting en zonnedakpan zijn zowel interessant voor overheden als particulieren.” In welke fase zit FlexSol op dit moment? Koen: “De eerste prototypes van onze producten zijn gemaakt. De lichtmasten zijn inmiddels al op de markt en met de tuinverlichting hopen we volgend jaar hetzelfde te doen. Momenteel bouwen we een tuinhuisje waarvan we het dak willen gebruiken om onze dakpannen op te testen. Volgend jaar hopen we de eerste dakpannen op andere testlocaties neer te kunnen leggen. Uiteindelijk willen we ze binnen anderhalf tot twee jaar op de markt brengen.” Bron: Deze blog is gepubliceerd op Marketingonline.nl.

Is uw lift Nen-proof? De nieuwe regelgeving per 1.9.2017 Op 31 augustus 2017 eindigt de overgangsperiode voor de nieuwe Europese normen voor liften. Deze regelgeving, al in 2014 gepubliceerd, stelt strengere eisen aan het vervaardigen en installeren van liften (EN 81-20) alsook aan het testen van en de keuringsvereisten voor liftcomponenten (EN 81-50). De branche bereidt zich al geruime tijd hierop voor, maar nog niet alle aannemers zijn goed op de hoogte. Met nog maar drie maanden te gaan, wordt dat wel hoog tijd. Liftcentraal zet de consequenties hieronder voor ons op een rijtje. Voor lifteigenaren betekent dit, dat liften die na augustus worden opgeleverd, moeten voldoen aan de nieuwe regelgeving. Als zo’n lift in een nieuwbouwcomplex is gesitueerd, is het belangrijk dat de aannemer nu alvast rekening houdt met bouwkundige aspecten. De aanleg van de schacht moet er bijvoorbeeld op berekend zijn, of de maatvoering van de vrije ruimtes. Als dit niet gebeurt, levert de leverancier straks een lift aan die keurig aan alle normen voldoet, maar sluit het bouwkundig ontwerp daar onvoldoende op aan. In het ergste geval loopt de oplevering hierdoor een kostbare vertraging op, omdat er aanpassingen nodig zijn. U kunt zich voorstellen dat niemand daarop zit te wachten… Voor bestaande liften doemt een ander scenario op. Stel, een lift functioneert niet meer naar behoren of moet vernieuwd worden in verband met een andere bestemming. Een nieuwe lift kan een oplossing zijn, maar daarvoor gelden wel de nieuwe normen, indien de lift na 31 augustus 2017 in gebruik wordt genomen. De vraag is echter of de bouwkundige vereisten in een bestaand pand gerealiseerd kunnen worden. In zo’n geval is het soms beter om een modernisering van de bestaande lift te overwegen, want dan is de oude vervaardigingsnorm van toepassing. Door verschillende componenten te vervangen, gunt u de lift een eigentijdse metamorfose die niet onderdoet voor een nieuw exemplaar. Bron: Liftcentraal 14.7.2017

Onze jongste medewerker Hugo ( 9 jr.) was vandaag even op kantoor bij ons. Hij heeft een tekening achtergelaten. Dank Hugo voor de mooie boodschap.

Bom onder appartementsrecht- Middelburg Op 7 juni 2016 heeft de kantonrechter te Middelburg een bom gelegd onder het appartementsrecht. Een onterecht tegengehouden verkoop van een appartement is door de kantonrechter te Middelburg niet bestraft. De eigenaresse had de Vereniging van Eigenaren (VvE) aansprakelijk gesteld voor de financiele schade die zij geleden had door het tegenhouden van de overdracht. De eigenaresse zit nu na bijna drie jaar na deze mislukte overdracht nog steeds vast aan het appartement. De koper heeft inmiddels een ander appartement gekocht. De eigenaresse kan dus feitelijk niet vrijelijk over haar eigendom beschikken. Door deze uitspraak is de macht van VvE enorm toegenomen. In de zaak tussen de Vereniging van Eigenaren ‘de Middelburcht’, te Middelburg, en een VvE lid hield de penningmeester van deze VvE de verkoop tegen van een appartement vanwege een vermeende openstaande schuld van het VvE lid. In een eerdere rechtszaak over deze vermeende schuld was echter enkele dagen voor de overdracht bepaald dat niet het lid van de VvE maar juist de VvE zelf een schuld had bij het lid. Toch wist de penningmeester, een gepensioneerde advocaat, in strijd met deze uitspraak de notaris zo zwaar onder druk te zetten dat deze de overdracht niet durfde te laten passeren. Daarop vroeg het VvE lid het oordeel van de kantonrechter en wilde zij schadeloos gesteld worden. De kantonrechter gaf 7 juni onverwacht de penningmeester van de VvE gelijk en veroordeelde de eigenaar van het appartement tot betaling van de proceskosten. Ook de advocaat van het VvE lid is verbijsterd door de uitspraak. In een eerdere rechtszaak had het VvE lid met succes het verplichte lidmaatschap van de Dienstenvereniging betwist. Zij had ook alle betalingen aan de Dienstenvereniging gestopt, waarop de VvE de teveel betaalde stookkosten niet wilde uitbetalen. Na deze uitspraak is de VvE in hoger beroep gegaan en meende op basis van dit hoger beroep de overdracht te kunnen tegenhouden. Maar ook het hoger beroep werd door het VvE lid gewonnen. De huidige uitspraak is voor de eigenaar niet acceptabel en zal ook in hoger beroep worden bestreden. Het lid is niet de enige die met deze VvE in de rechtszaal haar recht probeert te halen. Momenteel is deze VvE in een elftal rechtszaken verwikkeld. De afgelopen jaren is de kantonrechter te Middelburg deze VvE in vele rechtszaken tegengekomen. Het ziet er niet naar uit dat daar op korte termijn verandering in gaat komen. De conflicten zijn van uiteenlopende aard, zoals hoogte VvE bijdrage, woonrecht, verplicht lidmaatschap Dienstenvereniging, inzage boekhouding, beleid van parkeerplaatsen, vrijheid van meningsuiting en legitimiteit bestuur. Bron: Nieuwsbank.nl/ VvE Admin

Dit zijn de Airbnb-regels in de vier grote steden Het aantal Airbnb-overnachtingen stijgt in Amsterdam: zo waren er in 2016 ruim 1,7 miljoen boekingen, dat is 125 procent meer dan in 2015. Maar hoe zit dat in de andere drie grote steden? En wat zijn de regels? NU.nl zet de Airbnb-regels van de vier grote steden voor je op een rij. Want niet alleen in Amsterdam werd een stijging waargenomen, maar ook in Den Haag, de tweede stad voor Airbnb in Nederland. Daar werden 126.000 overnachtingen geboekt. In Rotterdam, de derde stad voor de verhuursite, boekten gasten ruim 116.000 overnachtingen. De cijfers in Utrecht zijn nog niet bekend. De regels voor Airbnb-overnachtingen verschillen per gemeente, maar er geldt ook een aantal algemene regels. Zo moet er in de splitsingsakte van je woning staan dat je het mag verhuren en moet het regelmatig verhuren van je woning worden aangegeven als bedrijfsmatige exploitatie. Ook moet je over de huurinkomsten toeristenbelasting betalen. Plaag Terwijl Airbnb in Amsterdam vaak wordt beschreven als "een plaag", hebben ze daar in Rotterdam nog niet zo veel last van. In de havenstad is er geen grootschalige onttrekking van huizen van de woningmarkt, illegale hotels en overlast, zo meldt de gemeente Rotterdam aan het AD. "Airbnb is een mooie aanvulling op het hotelaanbod", zegt directeur Ron Voskuilen van Rotterdam Partners, de toeristische promotieorganisatie van de stad. Ook de gemeente Utrecht vindt Airbnb een goede toevoeging aan de huidige hotels in de stad. "We willen alleen geen Amsterdamse praktijken, daarom hebben we maatregelen genomen door alvast regels op te stellen", vertelt woordvoerder Linda Iskarous. Bron Nu.nl: 07 mei 2017

Wetsvoorstel verplicht sparen VvE voor planmatig onderhoud & Lening VvE In het wetsvoorstel van minister Plasterk (BZK) is expliciet opgenomen dat het als VvE mogelijk is een lening aan te gaan. Daarbij verbetert de voorgestelde wetswijziging de regels over de hoofdelijke aansprakelijkheid. Elke eigenaar is alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar. Het wetsvoorstel gaat nu door naar de Eerste Kamer. Het is de bedoeling dat de nieuwe regels vanaf 2018 van kracht worden. Wat gaat er gebeuren? Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan, of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen. In het wetsvoorstel van minister Plasterk (BZK) is ook expliciet opgenomen dat het als VvE mogelijk is een lening aan te gaan. Daarbij verbetert de voorgestelde wetswijziging de regels over de hoofdelijke aansprakelijkheid. Elke eigenaar is alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar. Bron: Woningmarkt.nl, 1 maart 2017

Wetsvoorstel Februari 2017 In het nieuwe wetsvoorstel is bepaald dat iedere VvE jaarlijks een minimumbedrag moet reserveren voor groot-onderhoud. In 2018 zal als het wetsvoorstel worden aangenomen. De hoogte van het bedrag (reservering groot-onderhoud) zal worden vastgesteld op basis van een meerjaren onderhoudsplan (MJOP), dan wel op basis van een percentage (0,5 %) van de herbouwwaarde van het gebouw. Het is op basis van dit nieuwe wetsvoorstel niet mogelijk om hiervan af te wijken, als 4/5e van de eigenaren daarmee akkoord is.

Eindelijk een invulling aan het oude pand van V&D in Utrecht. Hudson's Bay tekent het huurcontract.

IKEA toont met slimme TRÅDFRI-ledlamp op YouTube concurrent voor Philips’ Hue-lamp Ikea heeft bekendgemaakt dat vanaf april zijn led-verlichting met app-bediening in Nederland te koop is. De slimme TRÅDFRI-ledlamp past in iedere standaardfitting en is via een app te besturen. Een afstandsbediening wordt meegeleverd. De led-lamp kan men dimmen en schakelen tussen tinten wit licht. De nieuwe slimme led-verlichting ligt vanaf april in de Nederlandse Ikea-winkels, deze was al sinds vorig jaar in de eerste landen te koop.