+++Immohacks vom ImmoNerd: Wie Du schnell an eine Finanzierungsbestätigung kommst und welche Bedeutung diese hat+++ Eine optimale Finanzierung ist neben der Suche nach einem geeigneten Objekt die Grundlage dafür, ob die Investition in eine Renditeimmobilie zum Erfolg oder Misserfolg wird. In meinen Beratungen und Gesprächen zeigt sich jedoch immer wieder, dass häufig die Konzentration von potentiellen Immobilieninvestoren ausschliesslich auf die Objektsuche gerichtet wird. Dies ist v. a. bei privaten "Kleininvestoren" der Fall, die noch wenig Erfahrung mit Immobilien haben. Das Thema Finanzierung wird häufig zunächst vernachlässigt. Das kann jedoch gefährlich werden bzw. ärgerlich sein. Denn: Ist in einem aktuell sowieso schon sehr schwierigen Marktumfeld tatsächlich ein geeignetes Objekt gefunden und wird tatsächlich der Kaufzuschlag erteilt, dann muss es in der Regel sehr schnell gehen. Es wird im Normalfall eine Finanzierungsbestätigung einer Bank gefordert (vorausgesetzt, das Objekt wir nicht "bar" bezahlt). Fängt der Kaufinteressent nun erst in diesem Stadium an, sich mit der Finanzierung zu beschäftigen und Banken zu kontaktieren, ist das Objekt bis zur Klärung häufig bereits an den nächsten Interessenten vergeben, weil die Abklärungen bis zur Bestätigung zu viel Zeit benötigen. Es ist daher sehr sinnvoll, bereits während der Immobiliensuche zumindest den Kontakt zur Hausbank aufzunehmen, dort entsprechende Unterlagen wie Vermögensaufstellung und Einnahmen-/Ausgabenrechnung zu deponieren oder zu aktualisieren und ggf. auch bereits einmal einen groben Finanzierungsrahmen abzustecken. In diesem Fall kann dann bei einer Kaufzusage umgehend, unbürokratisch und ohne Verzögerung eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung ausgestellt werden. Somit ist das Objekt erst einmal "gesichert". Die endgültigen Finanzierungsverhandlungen können dann im Anschluss in Ruhe und unter Einbeziehung weiterer Finanzinstitute erfolgen. #Finanzierungsbestätigung #Immobilienfinanzierung #Finanzierung #Renditeobjekt #Vermögensaufstellung #Bankgespräch #ImmoNerd

+++Immohacks vom ImmoNerd: Endreinigung von möblierten Wohnungen+++ Aus aktuellem Anlass ein kleiner Tipp aus der Praxis: Gerade bei möblierten Wohnungen lässt die Endreinigung des Vormieters häufig zu wünschen übrig. Klassiker sind hier verschmutzte Backöfen, schlampig geputzte Bäder, nicht gereinigte Fenster... Bei der Übergabe führt dies dann zu Diskussionen mit dem Vormieter, zeitlichen Verzögerungen bei der Übergabe an den Nachmieter, Ärger beim Eigentümer und schlussendlich zu Unzufriedenheit bei dem neuen Mieter. Denn: Jeder möchte gerne in eine zumindest besenreine Wohnung ziehen. Daher eine Empfehlung, um diesem Problem schon frühzeitig aus dem Weg zu gehen: Direkt im Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, dass die Endreinigung vom Eigentümer veranlasst wird und die Endreinigungskosten von der Kaution in Abzug gebracht werden. Bei Auszug beauftragt der Eigentümer dann frühzeitig eine Reinigungskraft seines Vertrauens, die weiss worauf es bei der Wohnungsaufbereitung ankommt. Und schon ist allen geholfen und viel Ärger und Diskussionen können vermieden werden. Es lohnt sich. #Renditeobjekt #Endreinigung #Wohnungsübergabe #Nachmieter #Wohnungsübernahme #Immobilie #Mietvertrag #ImmoNerd

+++Immohacks vom ImmoNerd: Wie finde ich schnell einen Handwerker für kleinere Renovierungen+++ Gerade - aber nicht nur - in städtischen Einzugsbebieten ist es heute schwierig, auf die Schnelle einen Handwerker für Renovierungen zu finden, der zu vernünftigen Konditionen zeitnah kleinere Renovierungen durchführt. Schnelle und flexible Handlungsfähigkeit ist jedoch eine wesentliche Voraussetzung für alle, die erfolgreich eine Renditeimmobilie halten und bewirtschaften wollen. Viele Handwerker sind heute aufgrund der hohen Bautätigkeiten in der Region sehr gut ausgelastet und haben daher kein Interesse an kleineren Renovierungen. Sie rufen daher unvernünftige Preise auf, vergeben Zeitfenster weit in der Zukunft oder bieten erst gar nicht an. Kein Grund, sich entmutigen zu lassen. Es gibt Möglichkeiten, dieses Problem einfach zu umgehen. Einer der folgenden Wege führt meist zum Ziel: 1) Makler fragen: Ein guter Makler hat stets flexible Fachpersonen für verschiedene Tätigkeiten an der Hand, die er nicht nur empfehlen, sondern einen schnellen und einfachen Kontakt herstellen kann. 2) Im Baumarkt fragen: Die "fitten" Verkäufer halten oft wertvolle Kontakte zu "Hintermännern", die die gekauften Produkte direkt im Markt abholen und einbauen. Offiziell dürfen diese häufig nicht vermitteln, aber eine Nachfrage "im Vertrauen" hilft erfahrungsgemäss häufig. 3) Ausschreibung der Tätigkeit oder des Gewerkes auf Ebay-Kleinanzeigen. 4) Ausschreibung der Tätigkeiten auf dem Handwerkerportal www.my-hammer.de 5) Auch Handwerker untereinander kennen sich in einer Region in der Regel gut. Einen Handwerker um eine Empfehlung zu fragen oder Kontaktherstellung zu bitten, ist immer der schnellere und bessere Weg, als eine formale Anfrage ohne Anknüpfungspunkt an ein Handwerkerunternehmen zu senden. Bei allen Handwerkern ist es wichtig, einen Blick auf die fachliche Qualifizierung zu werfen und bei grösseren Angelegenheiten eine Meinung bei Referenzkunden einzuholen. Leider gibt es in diesem Bereich heute auch viele selbsternannte "Profis" und Scharlatane! #Renovierung #Handwerker #Kleinreparaturen #Renditeimmobilie #Empfehlungsmarketing #ImmoNerd #Immohacks #Sanierung

+++Immohacks vom ImmoNerd: So funktioniert eine effiziente Neuvermietung+++ Eine Frage, die von Immobilienbesitzern und Privatinvestoren immer wieder gestellt wird: Vermietung über Makler oder selbst machen? Vor allem in Zeiten, in denen Immobilienbesitzer auf eine Ausschreibung oft hunderte Anfragen von potentiellen Mietern erhalten... -> Klarer Tipp vom ImmoNerd: Wann immer möglich, scheue den Aufwand nicht und mache es SELBST, aber RICHTIG! Richtig geplant und vorbereitet, ist der Mehraufwand für Dich - sofern das Objekt in erreichbarer Nähe liegt - sehr überschaubar. Warum: Keiner ist mehr daran interessiert, eine Immobilie an einen zuverlässigen, langfristigen und potenten Mieter zu vermieten, wie Du selbst. Für einen Makler ist es nur ein Geschäft. Je häufiger er ein Objekt vermieten kann, umso besser verdient er daran. Probleme mit dem Mieter im Nachgang interessieren leider nur die wenigsten Makler... -> Folgendes Vorgehen hat sich bei stark nachgefragten Objekten bewährt, um den Aufwand überschaubar und effizient zu halten; geordnet abgewickelt erstreckt sich dieser Prozess über ca. 3 Wochen; tatsächlicher Zeitaufwand für Dich als Vermieter liegt insgesamt bei ca. 1 Tag: 1) Aussagekräftige, gut getextete Anzeige mit guten Bildern, exakten Mietrpreisen/Kaution und ggf. Mindestmietdauer auf Immoscout o. ä. (Laufzeit: max. 1 Woche, max. 50 Rückmeldungen abwarten, dann offline nehmen); Einschränkungen und Besonderheiten bereits hier erwähnen: z. B. "keine Haustiere", "nicht für mehr als X Personen geeignet",... 2) In Anzeige Antwort per Mail und nicht per Telefon anfordern 3) Jeder Interessent erhält eine Standardmail mit zwei Sammelbesichtigungsterminen in der Folgewoche (Zeitraum: je 1h; einer am Abend, einer am Wochenende), mit der Bitte - falls gewünscht - einen dieser Termine zu bestätigen, kurze Info zur Person zu geben und Unterlagen wie Selbstauskunft, Gehaltsnachweis etc. mitzubringen. In dieser Stufe fallen bereits 50% der "Interessenten" weg. Für viele ist offensichtlich bereits dieser Schritt zu aufwendig/schwierig...potentielle Mieter, die ein Eigentümer nicht haben möchte. 4) Ertstellung einer Übersicht mit den Daten der bestätigten Interessenten. 5) Durchführung der Besichtigungstermine in Gruppen a max. 3 Interessenten, um Zeit für Fragen zu geben: Erfahrungsgemäss erscheinen pünktlich wiederum nur ca. 60-80% der angekündigten "Interessenten", nämlich die, die wirkliches Interesse haben. Abgabe der Unterlagen von denjenigen, die nach wie vor Interesse haben. Rückmeldung und Entscheidung für die Folgewoche ankündigen. 6) 2-3 Tage später: Entscheidung und Zusage an einen Interessent auf Basis der persönlichen Eindrücke und Unterlagen, Vorbereitung des Mietvertrages in Austausch mit Interessent. Häufig springt ein Interessent nach mündlicher Zusage durch Vermieter noch ab, daher die anderen Interessenten in diesem Status noch nicht absagen 7) 2-3 Tage später: Persönliches Treffen zur Mietvertragsunterzeichnung und Klärung von Übergabethemen 8) Erst jetzt: Absage der anderen Interessenten 9) Termin für Objektübergabe und Abnahme vereinbaren. 10) Persönliche Übergabe und Abnahme der Wohnung #Neuvermietung #Makler #Immobilienvermietung #ImmoNerd #ImmoHack #Immobilienbesitzer #Wohnungsvermietung #Renditeobjekt

+++Heut mal ein praktischer Denkanstoss zur Dachsanierung+++ Jedes Dach muss irgendwann einmal saniert werden...Häufig wurden neue Dächer in den vergangenen Jahren aufgrund der hohen Subventionen in Deutschland mit Solarmodulen versehen. Bislang bringen diese Solarmodule jedoch oft nicht den versprochenen Erfolg oder sind anfällig. Die neuen Solarziegel von Tesla versprechen so einiges und sind noch dazu preislich attraktiv...Gibt es ggf. in der Community bereits Erfahrungen? Gerne posten. #Dachsanierung #Praxistipp #Immobiliensanierung #ImmoNerd #Neuheit #Tesla #Solaranlage #Solarziegel

+++Region, Region, Region...die (Mikro-)Lage allein genügt nur selten+++ Wer noch am Anfang seiner Immobilieninvestitionen steht oder sich unsicher ist, wo sich eine Invesition in eine Renditeimmobilie lohnen könnte, der ist gut beraten, sich nicht nur die Kleinlage an sich anzusehen, sondern auch die sogenannte "Binnenwanderung" in der Region. Es ist nicht ausreichend, sich nur anzuschauen, ob sich ein Objekt beispielsweise im vermeintlich gut gelegenen Stadtzentrum oder in einer Randlage befindet. Auch ist das Ausmass der Bautätigkeit keine Garantie für den langfristigen Erfolg eines Kapitalanlageobjektes - im Moment wird in allen vernünftigen und unvernünftigen Lagen gebaut und vielen unerfahrenen Käufern zu vernünftigen und unvernünftigen Preisen verkauft. Vielmehr sollte der nüchterne Blick auch darauf gerichtet werden, ob es sich prinzipiell um eine Zuzugs- oder Wegzugsregion handelt, in der das Objekt der Begierde liegt, unabhängig ob Metropole oder ländlich gelegenes Städtchen. Die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre und die zukünftigen Erwartungen sind auf den Websites der meisten Städte und Gemeinden ohne Probleme abzurufen. Sonst wird aus einem kurzfristigen Erfolg schnell ein langfristiger Problemfall. #Lage #Renditeimmobilie #Kapitalanlage #LageLageLage #ImmoNerd #Bevölkerungsentwicklung #Zuzug #Wegzug #Binnenwanderung

+++Vermietungsobjekt: Welche Kosten kannst Du von der Steuer abziehen+++ Mieteinnahmen müssen versteuert werden...Wird die vermietete Immobilie im Privatvermögen des Vermieters gehalten, ist der Steuersatz abhängig von der persönlichen Einkommenssituation des Vermieters. Gehst Du in Deinem "normalen" Leben einer gewöhnlichen Vollzeitbeschäftigung nach, ist schnell ein Grenzsteuersatz von mehr als 40% erreicht. Doch es gibt zahlreiche Kosten- und Ausgabenpositionen für die vermietete Immobilie, die Du steuerlich geltend machen kannst. Diese Ausgaben werden den Mieteinnahmen als sogenannte Werbungskosten gegengerechnet und senken somit aus steuerlicher Sicht Deine Einnahmen und somit Deine Steuerbelastung erheblich. In zahlreichen Gesprächen mit Vermietern stellen wir immer wieder fest, dass die Möglichkeiten - oft aus Unwissen - bei Weitem nicht ausgeschöpft werden, obwohl Du damit bares Geld sparen kannst, viel Geld. U. a. können folgende Hauptkostenpositionen, die mit der Immobilie direkt in Verbindung stehen, in Ansatz gebracht werden (stark vereinfachte Darstellung!): - Abschreibung auf Anschaffungskosten (2%) - Grundsteuer - Schuldzinsen - Nicht auf Mieter umlegbares Hausgeld - Kontoführungsgebühren - Maklergebühren - Kosten für Werbung/Inserate - Bürokosten (Porto, Software, Telefon) - Kosten für kleinere Reparaturen und Renovierungen (Achtung: Hier Grenzen und Ausnahmeregelungen beachten) - Sanierungskosten (Achtung: Hier Grenzen und Ausnahmeregelungen beachten) - Möbel bei möblierter Vermietung - Fahrtkosten im Rahmen der Immobilienbetreuung - Anwaltskosten - Mitgliedsbeiträge - Abfindungen für Mieter Auch wenn ein Steuerberater zunächst einmal Geld kostet, lohnt es sich doch, vor allem, wenn Du in der Steuermaterie nicht so fit bist, fachlichen Rat zuzuziehen, um ungenutzte Potentiale und ggf. Fallstricke ausfindig zu machen. Gut geplant übersteigen die Steuersparmöglichkeiten die Kosten für eine Steuerberatung schnell. Für alle Angestellten empfiehlt es sich zumindest, Mitglied bei der VLH (Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V.) zu werden. Der Mitgliedsbeitrag ist gering und der fachliche Rat im Normalfall recht ordentlich. Nutze Deine steuerlichen Möglichkeiten und spare bares Geld. #Steuersparmöglichkeiten #Immobilieninvestition #Vermietung #Lohnsteuerhilfe #Vermieter #Werbungskosten #Steuern #ImmoNerd #Renditeimmobilie #Immobiliensanierung #Vermietungsobjekt #Mieteinnahmen

+++Warum die Mietpreisbremse versagt hat und wie diese legal umgangen wird+++ Aktuell dringend benötigten "bezahlbaren Wohnraum" in manchem Gegenden Deutschlands zu finden, ist eine Herausforderung - keine Frage. Dass der Weg der deutschen Politik zu mehr "bezahlbarem Wohraum" mit Hilfe der sogenannten "Mietpreisbremse" gescheitert ist, stellt heute auch kaum einer mehr in Frage. Der Markt ist zu stark, das Gesetz zu schwach, lückenhaft und wirkungslos. Doch wie kann es dazu kommen und wie könnte es besser gehen? Wie so häufig versucht die deutsche Politik hier, über Gesetze, Verbote und Regulierungsverordnungen Einfluss auf einen starken Markt, den Immobilienmarkt, zu nehmen. Doch ein starker Markt, der massiv durch Angebot und Nachfrage geprägt ist, lässt sich Gott sei Dank nicht so leicht aus den Angeln heben. Ein starker Markt findet seine eigenen Wege. Auslöser für das Scheitern sind in diesem Fall genau das Gesetz, die Verbote und Regulierungsverordnungen. Würde die deutsche Politik auf dem Weg zu mehr "bezahlbarem Wohnraum" hingegen auf ein gesundes Anreizsystem für Immobilieninvestoren und Vermieter setzen, kann davon ausgegangen werden, dass das Ergebnis schnell anders aussehen würde: Ansatzpunkte hier wären bespielsweise 1) Steuervorteile für Vermieter, die bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen oder 2) vereinfachte, schnelle und unbürokratische Genehmigungsprozesse für Immobilienprojekte, die auf die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum abzielen. Das SYSTEM ist KINDEREINFACH: POSITIVE ANREIZE funktionieren BESSER als VERBOTE, Einschränkungen und Verordnungen mit Strafandrohung. Ein guter Beleg für diese These ist der (wohlgemerkt stark vereinfachte) Vergleich des deutschen und des schweizer Steuersystems: In einem massiv überregulierten deutschen Steuersystem wird versucht, über Kontrolle, Fehler- und Tätersuche und immer neue irrsinnige Gesetze, die Steuereinnahmen weiter in die Höhe zu treiben. Das schweizer Steuersystem hingegen arbeitet leistungsorientiert, setzt seit langem positive Anreize, Gemeinden und Kantone stehen in einem gesunden Wettbewerb, die Steuerbehörden sehen jede Person und jedes Unternehmen als KUNDE, den es zu umwerben gilt...das Ergebnis ist hinlänglich bekannt... Bleibt zu hoffen, dass dieses einfache System der POSITIVEN ANREIZE die deutsche Politik vielleicht auch bald versteht. Es würde dem deutschen Immobilienmarkt GUTTUN...denn "mehr bezahlbarer Wohnraum" lässt sich nicht einfach "verordnen"...und am Ende würde von dieser einfachen Erkenntnis sogar das deutsche Steuersystem profitieren:). Informationen, wie die Mietpreisbremse LEGAL UMGANGEN WIRD, findest Du im verlinkten Artikel. Jeder Kommentar zu diesem Thema ist herzlich willkommen! #Mietpreisbremse #Immobilieninvestition #Mietpreise #ImmoNerd #Gesetz #Anreiz #Steuersystem #DeutschePolitik

+++Mit welchen Mietpreisen musst Du in 5 Jahren kalkulieren?+++ Eine Frage, die zum Nachdenken anregen soll. In den letzten Jahren durften sich Immobilieninvestoren im Hinblick auf die Entwicklung der Mietpreise freuen. Hier gab es im Grossen und Ganzen nur eine Richtung...nach oben. Nach wie vor übersteigt vor allen in vielen Städten die Immobiliennachfrage das Angebot bei Weitem. Das wird auch noch einige Jahre in stabilen Lagen weiterhin der Fall sein. Doch es wird gebaut, viel gebaut, zu langsam zwar, aber es wird zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Das gleiche Phänomen war vor 10-15 Jahren in der Schweiz zu beobachten. Das Ergebnis ist heute nicht an allen, aber an vielen - auch gefragten - Orten in der Schweiz ein "Wohnraumüberschuss". Konsequenz ist eine schnelle und deutliche Abkühlung eines zeitweise völlig überhöhten Mietpreisniveaus, schneller als die Mieten jemals steigen konnten. Es ist daher sehr ratsam, eine solche Zyklusbewegung auch in Deutschland in eine Langfristkalkulation miteinzubeziehen und nicht zu eng zu kalkulieren. #Mietpreisentwicklung #Langfristkalkulation #Investoren #Immobilien #ImmoNerd #Wohnraumüberschuss #Rendite #Miete

+++ An diese Regeln muss sich eine Hausverwaltung halten +++ Aktuell sind die Eigentümerversammlungen wieder im vollen Gange. Grosse und kleinere Investitionen an Immobilien, die die Eigentümergemeinschaft zu tragen hat, werden von den Eigentümern und der Hausverwaltung mehr oder weniger kontrovers und fachlich fundiert diskutiert. Es geht nicht selten um viel Geld, Geld der Eigentümer. In der Regel legt die Hausverwaltung für zu vergebende Aufträge Angebote vor und spricht eine Empfehlung aus. Doch hier ist Vorsicht geboten! Um einen fundierten Angebotsvergleich zu ermöglichen, muss die Verwaltung MINDESTENS 3 VERGLEICHSANGEBOTE einholen, auf dessen Basis der Beschluss getroffen wird. Ist dies nicht der Fall und ist ein Eigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden, kann er Beschwerde einlegen und der Beschluss ist aufzuheben. #Hausverwaltung #Eigentümerversammlung #Immobilieninvestition #Kapitalanlage #ImmoNerd #Eigentümergemeinschaft #Immobilie #Renditeimmobilie

+++Auf was der Verkäufer beim Immobilienverkauf hinweisen muss+++ Nicht alles muss der Käufer beim Immobilienkauf erfragen...Die Verantwortung liegt in einigen Bereichen eindeutig beim Verkäufer. Das ist vielen nicht bewusst. Meine Erfahrung zeigt, dass es auch Makler damit nicht immer ganz so genau nehmen, bewusst oder unbewusst sei einmal dahingestellt. In einem guten Blogbeitrag von #derimmobilienblog.de werden die 10 wichtigsten Aufklärungspflichten erläutert. Aufgrund teilweise unangenehmer Kostenfolgen lohnt es sich sowohl für Verkäufer als auch Käufer, sich einmal damit auseinanderzusetzen. #Auskunftspflicht #Immobilienkauf #Immobilienverkauf #Mängel #Immobilieninvestment #ImmoNerd #Aufklärungspflicht #Rendite #Kapitalanlage