O Novo Código de Processo Civil e a cobrança de condomínio – O que muda? Considerando a importância das ações judiciais no âmbito da cobrança de condomínio, torna-se imprescindível que os advogados, síndicos e administradores, que atuam neste ramo, debrucem-se sobre o Novo Código de Processo Civil que traz importantes e necessárias alterações na sistemática de cobrança de despesas condominiais. Atualmente, a ação de cobrança de despesas de condomínio está prevista no artigo 275, II, b, da lei processual, sendo regulada pelo procedimento sumário, que deveria ser um pouco mais célere. No entanto, hoje, na prática, a ação de cobrança de condomínio é processada pelo rito ordinário – conforme autoriza o precedente do STJ – REsp62318-SP –, no qual há maior amplitude de defesa. Assim, nos dias atuais, na maior parte dos casos, o procedimento de cobrança de condomínio se desenvolve da seguinte forma: (i) o devedor é citado para contestar a ação em 15 (quinze) dias; (ii) apresentada a contestação, o Juiz abre o prazo para réplica; (iii) apresentada a réplica, o Juiz abre prazo para indicação de provas e manifestação de interesse ou não na audiência de conciliação; (iv) em havendo interesse, o Juiz pode designar a audiência de conciliação; (v) não havendo provas a serem produzidas, o Juiz realiza do julgamento antecipado do processo nos termos do artigo 330 do CPC, prolatando a sentença. (vi) após a sentença, abra-se prazo para o Recurso de Apelação. Como vimos, até o trânsito em julgado da sentença, verifica-se que a discussão é sobre o mérito da dívida, ou seja, muito embora a dívida de condomínio seja clara, definida e prevista em documento escrito, perde-se todo este tempo discutindo a existência ou validade da dívida. Pois bem. Finda a fase de conhecimento com o trânsito em julgado da sentença, inicia-se a fase de execução, seguindo, em regra, os seguintes passos: (i) o devedor é intimado para pagar no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação da multa de 10% sobre o valor atualizado, nos termos do artigo 475-J do CPC; (ii) Não sendo realizado o pagamento, acrescenta-se a multa no montante devido, inicia-se os procedimentos de constrição de bens, tais como, penhora on-line, penhora do imóvel, etc. Desta forma, é possível constatar que a cobrança, de fato, somente se inicia após o longo e tortuoso transcurso da fase de conhecimento, ou seja, após longos anos de processo para discutir a validade de uma dívida – que é indiscutível – é que se inicia a cobrança propriamente dita. Esta logística processual, em relação à cobrança de condomínio, é totalmente inadequada aos mais modernos princípios processuais – economia e celeridade –, pois considerando a natureza da despesa de condomínio, tem-se, desde de sempre, que ela já poderia ser considerada um título executivo, sendo desnecessária toda a longa discussão de mérito da fase conhecimento. Em relação a isto, o novo Código de Processo Civil traz uma importante e essencial mudança no procedimento de cobrança de despesas de condomínio, reconhecendo, definitivamente, o seu caráter executivo, confira-se: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;” Com efeito, a partir da entrada em vigor do NCPC, o crédito referente às despesas de condomínio será, finalmente, elevado à categoria de título executivo, dispensando, assim, toda a longa, árdua e – principalmente neste caso – desnecessária fase de conhecimento. Portanto, com a chegada da nova lei processual, o procedimento de cobrança de condomínio passará a ser da seguinte forma: (i) o devedor será citado para pagar a dívida em 3 (três) dias, podendo ser indicados já bens à penhora pelo credor em caso do não-pagamento; (ii) não havendo o pagamento no prazo estipulado, recairá a penhora no bem indicado e se dará início aos demais atos de constrição e alienação, se necessários; Como se pode perceber, o Novo Código de Processo Civil trouxe mudanças essenciais à aplicação dos princípios da celeridade e economia processual, deixando a cobrança de condomínio muito mais rápida e economizando muitos anos de tramitação desnecessária de milhares de processos, o que aliviará um pouco mais o nosso assoberbado Judiciário. Além disso, o NCPC traz ainda que, se o Oficial de Justiça não localizar o devedor, poderá arrestar os bens para garantir a execução e, posteriormente, realizada a citação e transcorrido o prazo para pagamento, arresto se converte automaticamente em penhora. Em suma, a nova lei processual trará mudanças essenciais na sistemática de cobrança de despesas condominiais, de maneira que, ao que tudo indica, tornará muito mais célere a recuperação deste crédito e, assim, facilitará a gestão do síndico no tocante a este tema tão recorrente nas assembleias e reuniões. Autor: Lucas Bento Sampaio. Advogado em São Paulo.

O Novo Código de Processo Civil e a cobrança de condomínio – O que muda? Considerando a importância das ações judiciais no âmbito da cobrança de condomínio, torna-se imprescindível que os advogados, síndicos e administradores, que atuam neste ramo, debrucem-se sobre o Novo Código de Processo Civil que traz importantes e necessárias alterações na sistemática de cobrança de despesas condominiais. Atualmente, a ação de cobrança de despesas de condomínio está prevista no artigo 275, II, b, da lei processual, sendo regulada pelo procedimento sumário, que deveria ser um pouco mais célere. No entanto, hoje, na prática, a ação de cobrança de condomínio é processada pelo rito ordinário – conforme autoriza o precedente do STJ – REsp62318-SP –, no qual há maior amplitude de defesa. Assim, nos dias atuais, na maior parte dos casos, o procedimento de cobrança de condomínio se desenvolve da seguinte forma: (i) o devedor é citado para contestar a ação em 15 (quinze) dias; (ii) apresentada a contestação, o Juiz abre o prazo para réplica; (iii) apresentada a réplica, o Juiz abre prazo para indicação de provas e manifestação de interesse ou não na audiência de conciliação; (iv) em havendo interesse, o Juiz pode designar a audiência de conciliação; (v) não havendo provas a serem produzidas, o Juiz realiza do julgamento antecipado do processo nos termos do artigo 330 do CPC, prolatando a sentença. (vi) após a sentença, abra-se prazo para o Recurso de Apelação. Como vimos, até o trânsito em julgado da sentença, verifica-se que a discussão é sobre o mérito da dívida, ou seja, muito embora a dívida de condomínio seja clara, definida e prevista em documento escrito, perde-se todo este tempo discutindo a existência ou validade da dívida. Pois bem. Finda a fase de conhecimento com o trânsito em julgado da sentença, inicia-se a fase de execução, seguindo, em regra, os seguintes passos: (i) o devedor é intimado para pagar no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação da multa de 10% sobre o valor atualizado, nos termos do artigo 475-J do CPC; (ii) Não sendo realizado o pagamento, acrescenta-se a multa no montante devido, inicia-se os procedimentos de constrição de bens, tais como, penhora on-line, penhora do imóvel, etc. Desta forma, é possível constatar que a cobrança, de fato, somente se inicia após o longo e tortuoso transcurso da fase de conhecimento, ou seja, após longos anos de processo para discutir a validade de uma dívida – que é indiscutível – é que se inicia a cobrança propriamente dita. Esta logística processual, em relação à cobrança de condomínio, é totalmente inadequada aos mais modernos princípios processuais – economia e celeridade –, pois considerando a natureza da despesa de condomínio, tem-se, desde de sempre, que ela já poderia ser considerada um título executivo, sendo desnecessária toda a longa discussão de mérito da fase conhecimento. Em relação a isto, o novo Código de Processo Civil traz uma importante e essencial mudança no procedimento de cobrança de despesas de condomínio, reconhecendo, definitivamente, o seu caráter executivo, confira-se: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;” Com efeito, a partir da entrada em vigor do NCPC, o crédito referente às despesas de condomínio será, finalmente, elevado à categoria de título executivo, dispensando, assim, toda a longa, árdua e – principalmente neste caso – desnecessária fase de conhecimento. Portanto, com a chegada da nova lei processual, o procedimento de cobrança de condomínio passará a ser da seguinte forma: (i) o devedor será citado para pagar a dívida em 3 (três) dias, podendo ser indicados já bens à penhora pelo credor em caso do não-pagamento; (ii) não havendo o pagamento no prazo estipulado, recairá a penhora no bem indicado e se dará início aos demais atos de constrição e alienação, se necessários; Como se pode perceber, o Novo Código de Processo Civil trouxe mudanças essenciais à aplicação dos princípios da celeridade e economia processual, deixando a cobrança de condomínio muito mais rápida e economizando muitos anos de tramitação desnecessária de milhares de processos, o que aliviará um pouco mais o nosso assoberbado Judiciário. Além disso, o NCPC traz ainda que, se o Oficial de Justiça não localizar o devedor, poderá arrestar os bens para garantir a execução e, posteriormente, realizada a citação e transcorrido o prazo para pagamento, arresto se converte automaticamente em penhora. Em suma, a nova lei processual trará mudanças essenciais na sistemática de cobrança de despesas condominiais, de maneira que, ao que tudo indica, tornará muito mais célere a recuperação deste crédito e, assim, facilitará a gestão do síndico no tocante a este tema tão recorrente nas assembleias e reuniões. Autor: Lucas Bento Sampaio. Advogado em São Paulo.

Muitas vezes o consumidor é vítima de abusos por parte do fornecedor de produtos ou serviços e deixa de defender seus direitos por desconhecer o alcance da proteção a esses direitos pelo CÓDIGO de DEFESA e PROTEÇÃO ao CONSUMIDOR. Abaixo listamos algumas dicas elaboradas pelo MJ sobre como se prevenir das PRÁTICAS ABUSIVAS (Art. 39, CDC) : 1. O fornecedor não pode condicionar a venda de um produto à compra de outro produto, ou seja, para levar um produto, você não pode ser obrigado a comprar outro, por exemplo, para levar o pão, você tem de comprar um litro de leite. Isto se chama VENDA CASADA e é proibido por lei. É crime: Lei nº 8.137/90, art. 5º, II. 2. É proibido ao fornecedor esconder um produto e dizer que o produto está em falta. 3. Se algum fornecedor enviar-lhe um produto que você não pediu, não se preocupe! Receba como se fosse uma amostra grátis. E se alguém prestar a você um serviço que não foi contratado, não pague. A lei garante que você não é obrigado a pagar (art. 39, parágrafo único, CDC). 4. O fornecedor não pode prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou posição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços. 5. O fornecedor não pode exigir do consumidor vantagens exageradas ou desproporcionais em relação ao compromisso que ele esteja assumindo na compra de um produto ou na contratação de um serviço. Antes de comprar, pesquise o preço em outras lojas. 6. Quem vai prestar-lhe um serviço é obrigado a apresentar, antes da realização do trabalho, um orçamento (Art. 40, CDC). Neste orçamento tem de estar escrito o preço da mão-de-obra, o material a ser usado, a forma de pagamento, a data da entrega e qualquer outro custo. 7. O fornecedor não pode difamar o consumidor só porque ele praticou um ato no exercício de um direito seu. 8. Existem leis que explicam como um produto ou um serviço devem ser feitos. O fornecedor não pode vender produtos ou realizar serviços que não obedeçam a essas leis. 9. O fornecedor é obrigado a marcar um prazo para entregar um produto ou terminar um serviço. 10. Elevar, sem justa causa, os preços de produtos e serviços. 11. O fornecedor poderá aumentar o preço de um produto ou serviço apenas se houver uma razão justificada para o aumento. 12. O fornecedor é obrigado a obedecer ao valor do contrato que foi feito. Não pode aumentar o valor do produto ou serviço se o aumento não estiver previsto no contrato. Diante do descumprimento da lei consumerista, procure os órgãos de proteção ao consumidor ou um advogado de confiança.