Streit um Frischluft Liken und teilen erwünscht. Liebe Leserinnen, liebe Leser, darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einem ihrer Mitglieder untersagen, im Flur zu lüften? Nein, entschied das Landgericht Koblenz (Urteil v. 22.08.2016, Az. 2 S 15/16). Sie darf lediglich bestimmen, wann und wie die Lüftung durchgeführt werden muss. Frischluft-Fanatiker kippt Fenster auch bei eisiger Kälte In einer Eigentümergemeinschaft befand sich ein Frischluftfanatiker. Der lüftete den abgetrennten Teilbereich des Flurs im 6. Stock ausgiebig, an den auch seine Wohnung angrenzte. Ständig kippte er das Fenster und öffnete zugleich die Rauchschutztür, die besagten Flur-Teilbereich vom restlichen Treppenhaus abgrenzte, obwohl dieses eigene Fenster hatte. Den anderen WEG-Mitgliedern ging das zu weit. Denn auch bei Kälte und Nässe war das Fenster meist gekippt und die Rauchschutztür offen. In einem gerichtlichen Vergleich einigten sie sich bis zur nächsten Eigentümerversammlung mit dem späteren Kläger. Das Lüften sollte auf 20 Minuten am Tag beschränkt bleiben, der Mann dabei persönlich anwesend sein und die Rauchschutztür geschlossen bleiben. In der Eigentümerversammlung wurde dann der Mehrheitsbeschluss gefasst, dass der Mann gar nicht mehr lüften durfte. Lediglich der Hausmeister sollte künftig dazu befugt sein. Dagegen erhob der Betroffene Klage – und hatte Erfolg. Das Gericht stellte klar: Dem Mann das Kippen des Fensters zu verbieten käme einem Ausschluss vom Gebrauch des Gemeinschaftseigentums gleich. Das gehe zu weit. Beschränken dürfe die WEG nur den Umfang und zeitlichen Rahmen des Gebrauchs. In der Hausordnung könnte festgelegt werden, wie lange gelüftet werden darf. Freundliche Grüße Ihre Hausverwaltung Marcus Schneider

Auch kleine Einheiten haben Recht auf einen Verwalter Liken und teilen wie immer erwünscht ! Liebe Leserinnen und Leser, dass auch eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft, beispielsweise mit zwei Mitgliedern, einen Verwalter haben sollte, stellte das Landgericht Frankfurt am Main Anfang März 2017 klar. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestand aus lediglich zwei Mitgliedern. Die beiden Wohnungseigentümer waren total zerstritten. Zuletzt konnten die beiden Wohnungseigentümer keine Einigung bezüglich der Handhabung der Hausordnung und der Beseitigung eines Schädlingsbefalls finden. Aus diesem Grund beantragte einer der Wohnungseigentümer die Einsetzung eines Verwalters. Da der andere Wohnungseigentümer dagegen war, reichte der an einer professionellen Verwaltung interessierte Eigentümer eine Klage ein. Mit Erfolg! Das LG Frankfurt a. M. stellte klar, dass die Bestellung eines Verwalters gemäß § 20 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nicht ausgeschlossen werden kann. Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich die Bestellung eines Verwalters entsprechend dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen. Schon weil die beiden Wohnungseigentümer als einzige Mitglieder der Gemeinschaft zerstritten waren, war die Einsetzung eines Verwalters erforderlich. 20 Abs. 2 WEG: Recht auf Verwaltung Wenn ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft die Einsetzung eines Verwalters berechtigt einfordert, muss ein Verwalter gemäß § 21 Abs. 8 WEG bestellt werden. Die Forderung nach einem Verwalter ist nur dann unbegründet, wenn sie rechtsmissbräuchlich ist. Dabei sollten Sie als Wohnungseigentümer Folgendes beachten: Bei der Neubestellung eines Verwalters per Beschluss in einer Eigentümerversammlung müssen regelmäßig drei Alternativangebote vorliegen. Aus diesem Grund muss auch bei der Bestellung eines Verwalters durch ein Gericht, der Antragsteller dem Gericht mindestens drei alternative Kandidaten genannt werden. Zudem muss der Antragsteller dem Gericht die für einen Verwaltervertrag notwendigen Regelungen vorlegen (LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 07.03.17, Az. 2-13 S 4/17). Freundlich grüßt Sie Marcus Schneider Hausverwaltung

Fütterungsverbot in der Hausordnung gilt für alle Wohnungseigentümer - (Liken und Teilen erwünscht) Liebe Leser, dass ein Fütterungsverbot von Tauben und Möwen in der Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für alle Wohnungseigentümer gilt, bestätigte das Amtsgericht München im September 2015. In der Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war geregelt, dass Füttern von Tauben und Möwen auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus ist nicht gestattet ist. Ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft hatte jedoch auf seinem Balkon Vogeltränken aufgestellt und Meisenknödel aufgehängt sowie einen Behälter mit Sonnenblumenkernen aufgestellt. Da hierdurch hauptsächlich Tauben angezogen wurden, wurde der Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft aufgefordert, die Fütterung zu unterlassen. Der betroffene Wohnungseigentümer hielt dagegen, dass er nur Futter für kleine Vögel ausgelegt habe und somit nicht verantwortlich sei. Die übrigen Wohnungseigentümer reichten eine Unterlassungsklage ein. Mit Erfolg! Das AG München entschied zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft, dass der verklagte Wohnungseigentümer zur Unterlassung der Fütterung verpflichtet war. Die Hausordnung war durch Mehrheitsbeschluss wirksam zustande gekommen und damit für alle Mitglieder der Gemeinschaft verbindlich. Ein Verstoß gegen die Hausordnung bedeutete, dass den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft ein Unterlassungsanspruch zustand. Zwar war das ausgelegte Futter für kleine Vögel; da jedoch Tauben hiervon angezogen wurden, wurden die Interessen der Eigentümergemeinschaft hierdurch gleichwohl beeinträchtigt. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, von seinem Eigentum nur insoweit Gebrauch zu machen, dass Gemeinschaftseigentum und die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden. Durch die Fütterung der Tauben wurde durch deren Kot das Gemeinschaftseigentum erheblich verschmutzt und beeinträchtigt. Zudem bestand die Gefahr einer Gesundheitsgefährdung der Bewohner der Wohneigentumsanlage (AG München, Urteil v. 23.09.15, Az. 485 C 5977/15 WEG). Freundlich grüßt Sie Marcus Schneider Hausverwaltung

Verkommene Wohnung – Vermieter darf fristlos kündigen Liebe Leserinnen und Leser, Wer seine Wohnung stark vernachlässigt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Das befand das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem aktuellen Urteil. Damit gab es den Klägern Recht, die ihren Mieter kündigten, weil dieser die Wohnungspflege vernachlässigte. Der Prozess war nicht der erste Anlauf, den die Vermieter nahmen, um ihren Mieter vor die Tür zu setzen. Dieser wohnte bereits seit 30 Jahren in der Mietwohnung, bevor ihm die Eigentümer 2014 erstmals kündigten. Doch der Mieter blieb. Weitere Kündigungsversuche aus verschiedenen Gründen bewegten ihn ebenfalls nicht dazu, die Wohnung zu räumen. Die Vermieter klagten daraufhin in erster Instanz beim Amtsgericht Neustadt/Aisch auf Räumung (Az. 1 C 321/15) wegen des schlechten Zustandes der Wohnung. Der zuständige Amtsrichter entschied nach einem Ortstermin, an dem er die betreffende Wohnung inspizierte: Der Mieter muss die Wohnung herausgeben. Als Begründung führte er den verwahrlosten Zustand der Wohnräume an. Die Wohnung war bei der Begehung stark verschmutzt, das Badezimmer unbenutzbar und ein Raum so dicht mit Möbeln zugestellt, dass ein Begehen nicht möglich war. Zudem waren die Räume ungenügend beheizt. Der Mieter nutzte lediglich eine Elektro-Heizung, die er in der Küche aufgestellt hatte. Das reichte dem Gericht aus, um eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten festzustellen. Der Mieter ging daraufhin in Berufung und der Fall landete in zweiter Instanz vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Doch ohne Erfolg. Das Gericht bestätigte nicht nur das Urteil des Amtsgerichtes, es räumte den Vermietern sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Zum einen hatten die Vermieter ihren Mieter im Vorfeld bereits mehrmals abgemahnt, zum anderen bestünde ein erhebliches Risiko, dass der Mieter die Wohnung nachhaltig beschädigt. Und das sei den Vermietern nicht zuzumuten. Kündigungsrecht: Ab wann gilt eine Wohnung als unzumutbar vernachlässigt? Staubwischen, Feudeln, Bad schrubben, regelmäßig lüften – ein Haushalt macht jede Menge Arbeit. Nicht jeder Mieter kommt der Wohnungspflege im gleichen Maß nach. Wegen eines chaotischen Arbeitszimmers oder ausgeprägten Laufpfaden auf dem Teppich kann ein Vermieter ihm aber nicht kündigen. Erst wenn er die sogenannte „Obhutspflicht“ – also dem pfleglichen Umgang mit der Wohnung – verletzt, kann ihm die rechtmäßige Kündigung ins Haus flattern. Mögliche Kündigungsgründe können sein: allgemeine Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft durch unzumutbare Gerüche, die auf einen höchst ungepflegten Zustand der Wohnung schließen lassen das Halten von zu vielen Haustieren, beispielsweise 100 freifliegenden Vögeln in einer 2-Zimmer-Wohnung Witterungs- und Feuchteschäden wie Schimmelbildung durch unregelmäßiges Lüften und Heizen Von heute auf morgen darf der Vermieter die Kündigung allerdings nicht aussprechen. Erst einmal muss er seinen Mieter durch eine Abmahnung auf den unzumutbaren Zustand hinweisen und ihm so die Möglichkeit einräumen, sein Verhalten zu ändern oder Schäden zu beheben. Der Beitrag darf wie immer gerne geteilt und geliked werden. :-)

Hausverwaltung Marcus Schneider

Der WEG-Verwalter Liebe Eigentümer, die Wohnungseigentumsanlage, an der Sie teilhaben, muss gut verwaltet werden. Dazu wird ein Verwalter bestellt oder aus den Reihen der Miteigentümer gestellt. Lediglich in kleinen Einheiten mit zwei bis drei Wohnungen kann es sinnvoll sein, auf einen Verwalter zu verzichten, denn letztendlich kostet die Verwaltung natürlich Geld. Dazu sollten sich alle Eigentümer stets einig sein. Jeder Eigentümer kann nämlich nach § 21 Abs. 4 WEG die Bestellung eines Verwalters verlangen. Im Falle von Streitigkeiten haben Sie also einen zu bestellen. Bis dahin gilt der Satz: Wo kein Kläger vorhanden ist, benötigt man auch keinen Richter. In größeren Anlagen spielt der Verwalter eine wichtige Rolle. Die Aufgaben der Hausverwaltung sind in den §§ 21, 23, 24, 25, 27, 28, 43 WEG und im Verwaltervertrag beschrieben. Die dort beschriebenen Rechte und Pflichten können jedoch von der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt oder erweitert werden. Der Verwalter ist vor allem zu Folgendem berechtigt und verpflichtet: - Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind durchzuführen - Er hat für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen. - Für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. - Die gemeinschaftlichen Gelder sind zu verwalten. - Ihr Verwalter ist verpflichtet, für jedes Kalenderjahr ohne Aufforderung und ohne Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft den Entwurf eines Wirtschaftsplans zu erstellen und Ihnen zur Beschlussfassung vorzulegen. Wenn Ihr Verwalter einen Wirtschaftsplan nicht vorlegt, können Sie als einzelner Eigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtung von Ihm verlangen. Dazu ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaften nicht erforderlich. Freundlich grüßt Sie Marcus Schneider Hausverwaltung Der Beitrag darf gerne geteilt werden !! Danke.

Findlinge auf der Rasenfläche: einstimmiger WEG-Beschluss nötig Liebe Eigentümer, will die WEG große Findlinge auf dem Rasen der Wohnanlage platzieren, muss sie dies einstimmig beschließen. Das entschied das Amtsgericht Oberhausen (Urteil v. 09.07.2013, Az. 34 C 94/12). Ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Hindernis gegen unerwünschtes Parken Immer wieder kam es bei einer Wohnanlage vor, dass Autos unbefugt auf der Rasenfläche vor einer Wohnanlage abgestellt wurden. Das störte die meisten WEG-Mitglieder. Mit Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung entschieden sie sich folglich dafür, große Findlinge so zu platzieren, dass niemand mehr den Rasen als Parkplatz nutzen konnte. Doch nicht alle WEG-Mitglieder fanden diese Lösung gut, zumal es mit einem Zaun oder einer Hecke sinnvolle Alternativen gegeben hätte. Ein Eigentümer war gar nicht damit einverstanden, durch diese großen Steine die Rasenfläche zu blockieren und das Grün zuzustellen. Er focht per Klage den Beschluss an – und bekam Recht. Steine stellen eine bauliche Veränderung dar. Damit die Steine ihren Zweck erfüllten, mussten sie groß und schwer sein. Die eingesetzten Findlinge entsprachen diesen Voraussetzungen. Allerdings veränderten sie auch die Optik der gesamten Wohnanlage. Und nicht nur das: Auch die Grünfläche könne dadurch nicht mehr gemäß ihrer ursprünglichen Bestimmung genutzt werden. Kurzum, resümierte das Gericht, handle es sich dabei um eine bauliche Veränderung. Und diese sei nicht per Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, sondern nur durch einen einstimmigen Beschluss. Fazit: Die Findlinge mussten wieder entfernt werden, da zumindest ein WEG-Mitglied dagegen gestimmt hatte. Gerne darf dieser Beitrag geteilt werden ! Freundlich grüßt Marcus Schneider Hausverwaltung

Hausordnung muß vorhanden sein Liebe Eigentümer, wenn eine Eigentümergemeinschaft gemäß der Vorgaben ihrer Teilungserklärung per Mehrheitsbeschluss eine Hausordnung verabschieden will, ist es nicht ausreichend wenn in dem Beschluss lediglich auf die gesetzliche Regelung verwiesen wird. Dies entschied das Amtsgericht Charlottenburg im September 2016. Beachten Sie als Wohnungseigentümer: Wenn ein Wohnungseigentümer es verlangt, muss eine Hausordnung aufgestellt werden. In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war geregelt, dass der Hausverwalter in Zusammenarbeit mit dem Beirat eine geeignete Hausordnung aufstellen sollte. Zunächst existierte keine Hausordnung. Im Jahr 2016 legte ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft deshalb einen Entwurf einer Hausordnung vor und beantragte, diese per Mehrheitsbeschluss anzunehmen. Per Mehrheitsbeschluss wurde dann bestimmt, dass lediglich die gesetzlichen Regelungen als Hausordnung gelten sollten. Der Wohnungseigentümer, der den Entwurf der Hausordnung vorgelegt hatte, reichte gegen den Beschluss eine Anfechtungsklage ein, weil der Beschluss angeblich zu unbestimmt war. Wohnungseigentümer können eine Hausordnung verlangen! Mit Erfolg! Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Der bloße Verweis auf die gesetzlichen Regelungen verstieß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Erlass einer Hausordnung durch die Eigentümerversammlung wäre zulässig gewesen, weil die Teilungserklärung der Gemeinschaft dies vorsah. Der Beschluss einer Hausordnung setzt voraus, dass eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften den Gebrauch und die Verwaltung sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums durch die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft regeln. Einen solchen Inhalt hatte der Beschluss nicht. Allerdings ist eine Eigentümergemeinschaft zum Erlass einer Hausordnung verpflichtet, wenn ein Wohnungseigentümer dies verlangt (AG Charlottenburg, Urteil v. 16.09.16, Az. 73 C 33/16). Gerne darf dieser Beitrag geteilt werden Freundlich grüßt Marcus Schneider Hausverwaltung

Wirtschaftsplan Liebe Eigentümer, egal wie groß Ihre Wohnungseigentumsanlage auch ist. Ihr Verwalter ist dazu verpflichtet, für jedes Kalenderjahr ohne Aufforderung und ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft einen Wirtschaftsplan zu erstellen und Ihnen zur Beschlussfassung vorzulegen. Da Sie die finanziellen Weichen für das nächste Kalenderjahr stellen sollen, hat der Verwalter den Plan spätestens in den ersten Monaten des laufenden Kalenderjahres vorzulegen. Besser ist es allerdings, dass über den Plan bereits im Vorjahr entschieden wird. Insbesondere müssen Sie dann keine Fortgeltungsklausel beschließen. Und eine solche Fortgeltungsklausel ist so ziemlich das wichtigste, was es gibt. Beispiel: Im April 2017 werden Sie den Wirtschaftsplan für das Jahr 2017 beschließen. Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2016 endet aber am 31. Dezember. Haben Sie nun keine Fortsetzungsklausel für das Jahr 2017 vereinbart, können grundsätzlich keine Hausgelder für die ersten Monate des Jahres 2017 eingetrieben werden. Und die Hausgelder sind die monatlich zu zahlenden Beiträge aller Eigentümer. Formulierungsbeispiel für eine Fortsetzungsklausel: „Der Wirtschaftsplan bleibt bis zum Beschluss eines neuen Planes gültig.“ Und: Wenn Ihr Verwalter keinen Wirtschaftsplan vorlegt, können Sie als Eigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtung von Ihm verlangen. Dazu ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaften gar nicht erforderlich. Vor allem in kleineren Wohnungseigentumsanlagen kann eine höfliche aber bestimmte Erinnerung sehr wichtig sein. Gerne darf dieser Beitrag geteilt werden. Freundlich grüßt Marcus Schneider Hausverwaltung

Instandhaltung von Fenstern: Kosten trägt im Zweifel die Gemeinschaft Lieber Eigentümer, wenn in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt ist, dass Fenster im Bereich von Sondereigentum – unter Ausschluss des Anstrichs – vom jeweiligen Sondereigentümer instand zu halten sind, muss die Eigentümergemeinschaft diese bei einer kompletten Renovierung im Zweifel insgesamt ersetzen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) Anfang März 2012. In einer Eigentümergemeinschaft bestand Streit darüber, wer für den Austausch von Fenstern im Bereich der einzelnen Eigentumswohnungen zuständig ist. Nach dem Inhalt der Gemeinschaftsordnung müssen die jeweiligen Sondereigentümer die Fenster im Bereich ihrer Eigentumswohnungen selbst instand halten. Das soll insbesondere für den Innenanstrich, Glasschäden und die Instandhaltung von Fensterrahmen und Rollläden gelten. Für die Erneuerung des Außenanstrichs sollte allerdings die Eigentümergemeinschaft zuständig sein. Ein Wohnungseigentümer verlangte nach dem Auftreten eines Feuchtigkeitsschadens den Austausch eines Dachfensters. Nachdem sein Antrag auf einen entsprechenden Beschluss durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt worden war, reichte der betroffene Wohnungseigentümer Klage beim zuständigen Gericht ein. Mit Erfolg! Fenster und Rahmen stellen mangels anderer Regelung zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Von der gesetzlich vorgesehenen Kostentragungspflicht der Gemeinschaft kann eine Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung aber eine Ausnahmeregelung vorsehen. In der streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung wurde aber die Erneuerung des Außenanstrichs ausdrücklich der Gemeinschaft zugewiesen. Dies ließ für das Gericht den Schluss zu, dass auch der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist. Offensichtlich sollte ein einheitlicher Gesamteindruck der Wohneigentumsanlage erhalten bleiben. Die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft waren somit verpflichtet dem Austausch des Fensters auf Kosten der Gemeinschaft zuzustimmen (BGH, Urteil v. 02.03.12, Az. V ZR 174/11). Freundlich grüßt Marcus Schneider Hausverwaltung

Liebe Eigentümer, die Auswahl solventer Mieter ist nicht so einfach. Wenn Sie den "richtigen" Mieter gefunden haben, heißt es einen Mietvertrag aufzusetzen. Nehmen Sie am besten einen geprüften Vertrag, der von diversen Vermietervereinigungen z.B. Haus und Grund, angeboten wird. Sollte es sich um 2 Personen handeln, z.B. ein Ehepaar, die Ihre Wohnung mieten wollen, so nehmen Sie beide als Mieter im Mietvertrag auf. Dies ist sehr wichtig, da beide Mieter Ihnen die Miete schulden. Wer letztendlich zahlt ist Ihnen ja egal. Wenn es jedoch mal Probleme gibt, können Sie gegen beide Mieter jeweils einzeln einen Titel erwirken. Ebenso haben Sie die Möglichkeit, falls ein Mieter ausziehen möchte, das gesamte Mietverhältnis aufzuheben - quasi alle oder keiner ausziehen -. Ich hoffe, dass diese Info hilfreich ist. Gerne darf dieser Beitrag geteilt werden. Freundlich grüßt Marcus Schneider Hausverwaltung

Liebe Eigentümer, ich werde jetzt immer wieder einmal Ideen und Tipps auf meiner Seite veröffentlichen. Vielleicht hilft euch der eine oder andere Beitrag in Zukunft weiter. Ich freue mich, wenn euch die Seite gefällt. Die Beiträge dürfen auch gerne geteilt werden !! Hier die Information für heute : Die Verwalterbestellung erfordert einen Mehrheitsbeschluss. Die relative Mehrheit gegenüber anderen Mitbewerbern genügt nicht. Erforderlich ist die einfache Mehrheit für einen Kandidaten gegenüber den addierten Stimmen der restlichen Bewerber. Beispiel: Es gibt 20 stimmberechtigte Eigentümer. Bewerber 1 erhält acht Stimmen, Bewerber 2 sieben Stimmen und Bewerber 3 fünf Stimmen. Der Bewerber 1 ist nicht gewählt, da seinen 8 Stimmen 12 andere Stimmen gegenüberstehen. Erhält Bewerber 1 hingegen 11 Stimmen, ist er gewählt. Freundlich grüßt Marcus Schneider Hausverwaltung